Mieszkania, Prawa do nieruchomości

Bezpieczny zakup mieszkania z hipoteką

zakup mieszkania z hipoteka

W obecnych czasach chyba każdy chciałby posiadać własne mieszkanie, a rynek i ceny za nieruchomości kwitną. Często kupujemy małe mieszkania, które następnie chcemy wymienić na większe. Często też w celu sfinansowania zakupu zaciągamy kredyty hipoteczne. W rezultacie na rynku pojawiają się mieszkania mające hipotekę, co oznacza tylko częściowo spłacony kredyt. Wielu z nas wizja kupna takiego mieszkania odstrasza – widzimy je jako mieszkanie z długami. Czy rzeczywiście jest się czego bać?

Czym jest hipoteka?

Czym jest hipoteka? Otóż jest to sposób zabezpieczenia nałożonego przez wierzyciela na nieruchomość. Najczęściej wierzycielem jest kredytodawca, czyli bank udzielający kredytu hipotecznego, a zabezpieczenie polega na przejęciu nieruchomości w przypadku niespłacenia zobowiązania. Jeśli kupowane przez Ciebie mieszkanie jest obciążone hipoteką, warto też zwrócić uwagę na to, jakiego rodzaju jest to zabezpieczenie. Najczęściej spotykana jest hipoteka umowna, czyli nałożona na nieruchomość na skutek dobrowolnej zgody właściciela, najczęściej z powodu zaciągnięcia przez niego kredytu hipotecznego lub innego rodzaju pożyczki. Drugim rodzajem hipoteki jest hipoteka przymusowa, czyli ustanowiona przymusowo na rzecz innych wierzycieli, np. Urzędu Skarbowego, Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, ze względu na niezapłacone grzywny czy alimenty.

Jak sprawdzić obciążenie kupowanego mieszkania?

Gdy zainteresuje nas konkretna nieruchomość, warto sprawdzić, czy sprzedający nie zataił przed nami ważnych informacji dotyczących jej obciążenia. Możemy to zbadać, przeglądając księgę wieczystą nieruchomości – obecnie można zrobić to przez Internet, wystarczy tylko numer księgi wieczystej mieszkania. Informacje o obciążeniach znajdziemy w dziale IV. Najczęściej spotykaną adnotacją jest informacja o nałożonej na mieszkanie hipotece umownej na skutek zaciągnięcia kredytu hipotecznego, jednak można spotkać również inne rodzaje hipoteki lub też informację o tym, że mieszkanie jest przedmiotem egzekucji komorniczej. W księdze wieczystej możemy także sprawdzić wysokość hipoteki, jednak nie aktualne zadłużenie. Wartość ta nie świadczy też w żaden sposób o wartości mieszkania – może stanowić 200% udzielonego kredytu, który mógł być dużo mniejszy niż cena nieruchomości. Dlaczego hipoteka jest tak wysoka? Bank w ten sposób zabezpiecza nie tylko spłatę kredytu, ale też odsetki, prowizję czy inne koszty kredytu.

Decyzja o zakupie – i co dalej?

decyzja o zakupie mieszkania z hipoteką

Gdy już obejrzymy mieszkanie, porozmawiamy z dotychczasowym właścicielem, sprawdzimy księgę wieczystą mieszkania i zdecydujemy się na jego zakup – pozostaje jeszcze kilka ważnych spraw do załatwienia. Formalności przy kupnie nieruchomości z hipoteką jest trochę więcej, ważna jest również czujność – poza tym jednak kupno przebiega tak samo i nie grozi np. obciążeniem nas jakimiś długami. Jeśli kupujemy mieszkanie z hipoteką, warto jednak poprosić właściciela o jego umowę kredytową, którą następnie dokładnie przejrzymy. Co dla nas istotne, to zasady wcześniejszej spłaty kredytu – znając je będziemy mogli upewnić się, że zasady te zostaną spełnione. Jeśli by tak nie było – bank mógłby nie zgodzić się na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Kolejnym krokiem powinno być poproszenie właściciela o zaświadczenie z banku, w którym zaciągnął on kredyt, mówiące o aktualnym stanie zadłużenia oraz warunkach i dopuszczalnym terminie całkowitej spłaty kredytu wraz z tzw. promesą, czyli adnotacją, że po tej spłacie hipoteka zostanie wykreślona. Ważne, by zaświadczenie było ważne co najmniej do dnia kupna przez Ciebie mieszkania.

Kupno mieszkania

Kupno przebiega najczęściej poprzez zawarcie w pierwszej kolejności umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania, a następnie umowy ostatecznej, tzw. przyrzeczonej. Na tym etapie należy ustalić sposób całkowitej spłaty kredytu. Może dokonać jej sprzedający, który następnie wykreśla hipotekę z księgi wieczystej, lub kupujący – jest to najczęstszy przypadek. Umowa przedwstępna sporządzana jest w formie aktu notarialnego i są w niej zawarte zasady, na jakich kredyt zostanie spłacony, oraz rachunek bankowy do spłaty wskazany przez bank na wydanym wcześniej zaświadczeniu. Środki na cel spłaty kredytu mogą pochodzić z zadatku płaconego przez kupującego przy zawarciu umowy przedwstępnej lub z całkowitej zapłaty kosztu mieszkania przy zawarciu umowy przyrzeczonej. Zaświadczenie to będzie również bardzo istotne przy uzyskiwaniu kredytu, jeśli Ty również zamierzasz sfinansować zakup z takiego źródła.

Wykreślenie hipoteki

Zależnie od wybranego sposobu spłaty kredytu, o wykreślenie hipoteki zadbać może albo sprzedający, albo kupujący. Jeśli spłata kredytu nastąpiła z zadatku, najczęściej o wykreślenie hipoteki wnioskuje sprzedający. Jeśli kredyt ma zostać spłacony ze środków pochodzących z ceny sprzedaży – mieszkanie wciąż będzie miało nałożoną hipotekę w chwili zawierania umowy przyrzeczonej, tak więc o wykreślenie hipoteki musi starać się kupujący. Składając wniosek o wykreślenie hipoteki, należy posiadać zaświadczenie z banku o całkowitej spłacie kredytu oraz jego zgodę na zdjęcie zabezpieczenia. Z punktu widzenia kupującego bezpieczniejsza wydaje się pierwsza opcja – zawsze istnieje ryzyko odmowy przez bank wykreślenia hipoteki, jeśli np. spłata nastąpiła niezgodnie z zasadami zawartymi w umowie.

Nie powinniśmy od razu zniechęcać się do zakupu nieruchomości, na której ciąży hipoteka. Taki zakup wiąże się z większą ilością dokumentów i rzeczy, o których trzeba pamiętać, jednak nie musi wiązać się z większym ryzykiem niż w przypadku nieobciążonego mieszkania.

Leave a Reply

Theme by Anders Norén