Prawa zobowiązaniowe

3.1. Najem

Najem to umowa, na której podstawie wynajmujący oddaje najemcy do używania rzecz (także lokal mieszkalny lub użytkowy) na czas oznaczony lub nie oznaczony, w zamian za umówiony czynsz.[1]

Ogólne zasady zawierania umowy najmu określone są w Kodeksie cywilnym. Jest to czynność cywilnoprawna, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Najemca rzeczy zobowiązuje się płacić wynajmującemu w terminie umówionym czynsz, który może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Jeśli termin ten nie jest ustalony w umowie, czynsz powinien być płatny z góry za cały czas najmu, jeśli najem będzie krótszy niż miesiąc, zaś do 10 dnia każdego miesiąca przy najmach dłuższych. W momencie gdy najemca zalega z płatnościami czynszu najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.[2]

Dzierżawa

Dzierżawa to jeden z typów umów prawa cywilnego. Reguluje ją Kodeks cywilny w art. 693-709, przy odpowiednim zastosowaniu przepisów o najmie (art. 659-692). Dzierżawa należy do umów nazwanych, dwustronnie zobowiązujących, wzajemnych i konsensualnych (tzn. dochodzących do skutku przez zgodne oświadczenie woli stron). Polega na udostępnieniu innej osobie prawa lub rzeczy, natomiast (w odróżnieniu np. od pożyczki) nie przenosi własności. Przedmiotem dzierżawy może być tylko rzecz lub prawo przynoszące pożytki.

Istotą dzierżawy jest to, że wydzierżawiający na oznaczony czas oddaje dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków, w zamian za co dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu czynsz. Konieczną cechą dzierżawy jest zatem jej odpłatność.[3]

Użyczenie

Umowa użyczenia jest to umowa, przez którą jedna z jej stron – użyczający zapewnia drugiej stronie – biorącemu bezpłatne używanie umówionej rzeczy przez czas określony lub nieokreślony. Przedmiotem użyczenia mogą być zarówno rzeczy ruchome jak i nieruchomości. Biorący ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy. Po wykorzystaniu biorący ma obowiązek zwrócić ją właścicielowi w nie pogorszonym stanie.

Użyczenie uregulowane jest w art. 710-719 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tymi przepisami, użyczenie jest umową, na podstawie której użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu – przez czas oznaczony albo nie oznaczony – na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Użyczenie sprowadza się więc do przysporzenia korzyści biorącemu. Zgodnie z art. 713 Kodeksu cywilnego, biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej, takie jak koszty konserwacji, bieżących remontów czy drobnych napraw i nie może żądać ich zwrotu od użyczającego.[4]

Darowizna

Zgodnie z art. 888 ustawy Kodeks cywilny, przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku (art. 888 Kodeksu cywilnego).

Darowizna jest ustawowo określonym typem czynności cywilnoprawnej (umową nazwaną). Podlega, więc wszystkim regułom dotyczącym takich czynności unormowanym w kodeksie cywilnym chyba, że przepisy regulujące tę instytucję prawną zawierają reguły odmienne od ogólnych.

Darowiznę wyróżnia wśród innych czynności prawnych to, że ma ona na celu nieodpłatne przysporzenie obdarowanemu korzyści (wzbogacenie obdarowanego) kosztem majątku darczyńcy.

Darowizna jest umową, a nie jednostronną czynnością prawną, i to także wówczas, gdy darczyńca zobowiązuje się jednostronnie do bezpłatnego świadczenia, nie nakładając na obdarowanego żadnych obowiązków.

Zawarcie umowy darowizny własności nieruchomości (lub wskazanych wyżej praw) wymaga zachowania formy aktu notarialnego i wymóg ten dotyczy oświadczeń obu stron (art. 890 par. 2 w związku z art. 158 Kodeksu cywilnego).

Renta

Odwrócona hipoteka, to instrument finansowy jeszcze w Polsce mało znany. Oznacza ona przepadek posiadanych nieruchomości na rzecz instytucji finansowych w zamian za stałą rentę. Odwrócona hipoteka  (z ang. reverse mortgage) to rozwiązanie, czasami jedyne, dla osób starszych, dla których bieżące wpływy w postaci emerytury czy renty nie są wystarczające do zaspokojenia wydatków. Warunkiem skorzystania z odwróconej hipoteki jest posiadanie wolnej, nieobciążonej hipoteką nieruchomości, najlepiej w bardzo dobrej lokalizacji. Jest to produkt, w którym bank lub firma ubezpieczeniowa, na podstawie umowy, odkupuje od tej osoby nieruchomość i zezwala jej na mieszkanie w niej teoretycznie do końca życia. Maksymalna wartość transakcji to 50-60 proc. aktualnej wartości nieruchomości. W zamian za to ,,były właściciel” mieszkania czy domu otrzymuje od banku nie obłożoną podatkiem dochodowym ,,rentę”. Po śmierci nieruchomość automatycznie staje się rzeczywistą własnością instytucji finansowej.[5]

Trwały zarząd

Według art. 43 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 10 i art. 18 ustawy z o gospodarce nieruchomościami, trwały zarząd jest formą prawną władania nieruchomością przez państwową i samorządową jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej. A zatem, trwały zarząd nie może przysługiwać innego rodzaju podmiotom – osobom fizycznym i prawnym. Przez prawną formę władania należy rozumieć prawem ukształtowany i chroniony zakres uprawnień i obowiązków przysługujących jednostce organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej do nieruchomości. Trwały zarząd nie jest prawem rzeczowym, jak również w ogóle nie jest prawem w rozumieniu cywilistycznym, mimo iż treścią wykonywania trwałego zarządu są m.in. czynności zmierzające do powstania praw obligacyjnych (np. zawarcie umów najmu, dzierżawy i użyczenia).[6]

Analiza przepisów ustawy dotycząca trwałego zarządu pozwala przyjąć, że trwały zarząd nieruchomością jest normatywnym zbiorem czynności faktycznych i niektórych czynności prawnych podejmowanych przez państwowe i samorządowe jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej względem nieruchomości stanowiących własność odpowiednio Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.[7]

Dożywocie

Umowa dożywocia to jedna z umów przenoszących własności nieruchomości. W myśl art. 908 Kodeksu cywilnego, nabywca w zamian za przeniesienie własności nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Oznacza to przyjęcie zbywcy (dożywotnika) jako domownika, dostarczanie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, a także zapewnienie przez nabywcę pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienie kosztem nabywcy pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom. Nabywca może poddać się dobrowolnej egzekucji tych świadczeń w akcie notarialnym.[8]

 

Bibliografia:

[1] Nowa encyklopedia powszechna PWN, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa, 2004.

[2] J. Tylińska, Umowa najmu a instrumenty pochodne, ,,Nieruchomości”, nr 5, 2002.

[3] S. Brzeszczańska, Najem i dzierżawa, ,,Nieruchomości”, nr 3, 2002.

[4] S. Brzeszczańska, Użyczenie nieruchomości, ,,Nieruchomości”, nr 9, 2002.

[5] N. Milka-Dietrich, Dorobek życia za emeryturę – czyli odwrócona hipoteka, ,,Rzeczpospolita”, 22 stycznia 2008.

[6] M. Wolanin, Ustanawianie trwałego zarządu nieruchomościami Skarbu Państwa, ,,Nieruchomości”, nr 12, 1999.

[7] Tamże.

[8] S. Brzeszczańska, Umowa dożywocia i renty w obrocie nieruchomościami, ,,Nieruchomości”, nr 6, 2003.