Cechy nieruchomości

Cechy ekonomiczne i fizyczne nieruchomości

Cechy ekonomiczne i fizyczne nieruchomości

Cechy ekonomiczne

Rzadkość

  • Ogólnie – postępujący deficyt gruntów (wzrost liczby ludności, zmniejszająca się ilość zasobów nadających się do wykorzystania;
  • Ograniczona podaż terenów przygotowanych do działalności inwestycyjnych (cecha w różnych okresach występująca w zróżnicowanym nasileniu);
  • Przyrost obiektów wymaga określonego czasu i wymaga nakładów finansowych ; połączone to jest z małą elastycznością cenową popytu na nieruchomości  (mała substytucyjność popytu).

Lokalizacja

  • Lokalizacja w decydujący sposób przesadza o cechach ekonomicznych i fizycznych położenia;
  • Decydujące znaczenie mają cechy ekonomiczne położenia (dostępność miejsc zatrudnienia, dostępność szeroko rozumianych usług, jakość możliwości komunikacyjnych);
  • Położenie jako jeden z decydujących czynników określających sposób użytkowania nieruchomości i jej wartości ;
  • Kształtowanie się „niższ” lokalizacyjnych do, których spływają inwestycje w nieruchomości (głównie względy ekonomiczne ale także względy prestiżowe).

Współzależność

  • Cecha przejawiająca się we wzajemnej interakcji sposobów użytkowania, dokonywanych zmian funkcji obszaru na, na którym lokalizowana jest nieruchomość i wpływu tych zmian na wartość nieruchomości;
  • W efekcie wyjściowa jakość samej nieruchomości gruntowej i jej zabudowań może mieć drugorzędny wpływ na kształtowanie się wartości.

Wysoka kapitałochłonność

  • Wysokie nakłady na zakup gruntu i wybudowanie obiektu;
  • Długi okres zwrotu wyłożonego kapitału;
  • Potrzeba sięgania po finansowanie ze źródeł obcych;
  • Relatywnie długa żywotność ekonomiczna;
  • Konieczność ponoszenia nakładów modernizacyjnych.

Cechy fizyczne

Stałość w miejscu (immobilność)

  • Lokalny charakter rynku nieruchomość:
    – stałość jest właściwością samego gruntu i naniesień trwale z gruntem związanych,
    – nieruchomość „czeka” na popyt w konkretnej      lokalizacji,
    – wartość nieruchomości wynikiem wypadkowej zmian  zachodzących pomiędzy popytem a podażą na lokalnym rynku;
  • Wartość nieruchomości podatna na zmiany w otoczeniu:
    – wpływ zmian fizycznych i ekonomicznych w otoczeniu;
  • Nieruchomość jako dobre zabezpieczenie kredytów
    – hipoteka na nieruchomości;

Trwałość

  • wieczna trwałość ziemi,
  • długowieczność naniesień budowlanych (np. od 20 – 30 lat budowle, od 80 – 120 budynki mieszkalne),
  • fizyczna odporność na zniszczenie powoduje iż nieruchomość może być wykorzystywana jako lokata kapitału lub jego zabezpieczenie;

Różnorodność

  • Każda nieruchomość gruntowa ma określony indywidualny charakter (kształt, wielkość, nachylenie, skomunikowanie z otoczeniem, przydatność do określonych naniesień);
  • Zróżnicowany i nieczęsto indywidualny charakter mają naniesienia na nieruchomości;
  • Utrudnienie w porównywaniu nieruchomości (jedno z podstawowych podejść wyceny).

Niepodzielność

  • Niepodzielność wynikająca z istoty nieruchomości (niemożliwość rozdzielenia gruntu i naniesień, ograniczona możliwość fizycznego podziału obiektów kubaturowych;
  • Znaczne trudności podzielenia kapitału zainwestowanego w nieruchomości i np. odzyskania jego części;
  • Trudności z dopasowaniem przestrzeni do zmieniających się warunków gospodarowania  lub sytuacji finansowej podmiotu.

Cechy instytucjonalno – prawne

Rodzaje praw do nieruchomości

  • Prawa bezwzględne nazywane prawami rzeczowymi
    – własność,
    – użytkowanie wieczyste,
    – ograniczone prawa rzeczowe
  • Prawa względne, do których zalicza się prawa zobowiązaniowe

Ograniczenia praw do nieruchomości przez państwo i władze municypalne

  • Podatki i opłaty:
    – podatki od nieruchomości,
    – opłaty za użytkowanie wieczyste i ich aktualizacja nawiązująca  do wzrostu wartości rynkowej gruntu,
    – opłaty adiacenckie z tytułu wzrostu wartości gruntów (budowa  infrastruktury, podział gruntu);
    – opłata planistyczna z tytułu wzrostu wartości gruntu na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
    – opłaty z tytułu wyłączenia gruntu z produkcji rolnej i leśnej.
  • Wywłaszczenia:
    – przejęcie własności prywatnej przeznaczonej na cele publiczne, za słusznym odszkodowaniem.
  • Ograniczenia wynikające z zasad racjonalnego wykorzystania ziemi, współżycia społecznego , zasad porządku publicznego i ochrony obywateli:
    – plany zagospodarowania przestrzennego,
    – prawo budowlane,
    – ograniczenia w sposobie użytkowania,
    – przepisy związane z ochroną zdrowia i bezpieczeństwem,
    – przepisy związane z ochrona gruntów rolnych i leśnych,
    – ochrona środowiska,
    – gospodarowanie zasobem nieruchomości państwowych i   komunalnych (ustawa o gospodarce nieruchomościami).
  • Przejmowanie na skarb państwa nieruchomości nie przejętych przez spadkobierców

Zawody związane z obsługą nieruchomości i ich organizacje

  • Zawody: rzeczoznawca majątkowy, pośrednik w obrocie nieruchomościami i zarządca; ich rola i wpływ na kształtowanie się rynku nieruchomości;
  • Rola standardów zawodowych i zasad etycznych wypracowanych przez te zawody i wprowadzanych w życie przez ich organizacje.

 

Theme by Anders Norén