Cechy nieruchomości

Cechy ekonomiczne

Rzadkość

• Ogólnie – postępujący deficyt gruntów (wzrost liczby ludności, zmniejszająca się ilość zasobów nadających się do wykorzystania;
• Ograniczona podaż terenów przygotowanych do działalności inwestycyjnych (cecha w różnych okresach występująca w zróżnicowanym nasileniu);
• Przyrost obiektów wymaga określonego czasu i wymaga nakładów finansowych ; połączone to jest z małą elastycznością cenową popytu na nieruchomości  (mała substytucyjność popytu).

Lokalizacja

• Lokalizacja w decydujący sposób przesadza o cechach ekonomicznych i fizycznych położenia;
• Decydujące znaczenie mają cechy ekonomiczne położenia (dostępność miejsc zatrudnienia, dostępność szeroko rozumianych usług, jakość możliwości komunikacyjnych);
• Położenie jako jeden z decydujących czynników określających sposób użytkowania nieruchomości i jej wartości ;
• Kształtowanie się „niższ” lokalizacyjnych do, których spływają inwestycje w nieruchomości (głównie względy ekonomiczne ale także względy prestiżowe).

Współzależność

• Cecha przejawiająca się we wzajemnej interakcji sposobów użytkowania, dokonywanych zmian funkcji obszaru na, na którym lokalizowana jest nieruchomość i wpływu tych zmian na wartość nieruchomości;
• W efekcie wyjściowa jakość samej nieruchomości gruntowej i jej zabudowań może mieć drugorzędny wpływ na kształtowanie się wartości.

Wysoka kapitałochłonność

• Wysokie nakłady na zakup gruntu i wybudowanie obiektu;
• Długi okres zwrotu wyłożonego kapitału;
• Potrzeba sięgania po finansowanie ze źródeł obcych;
• Relatywnie długa żywotność ekonomiczna;
• Konieczność ponoszenia nakładów modernizacyjnych.

Cechy fizyczne

Stałość w miejscu (immobilność)

• Lokalny charakter rynku nieruchomość:
  – stałość jest właściwością samego gruntu i naniesień trwale z gruntem związanych,
  – nieruchomość „czeka” na popyt w konkretnej      lokalizacji,
  – wartość nieruchomości wynikiem wypadkowej zmian  zachodzących pomiędzy popytem a podażą na lokalnym rynku;

• Wartość nieruchomości podatna na zmiany w otoczeniu:
  – wpływ zmian fizycznych i ekonomicznych w otoczeniu;

• Nieruchomość jako dobre zabezpieczenie kredytów
  – hipoteka na nieruchomości;

Trwałość

• wieczna trwałość ziemi,
• długowieczność naniesień budowlanych (np. od 20 – 30 lat budowle, od 80 – 120 budynki mieszkalne),
• fizyczna odporność na zniszczenie powoduje iż nieruchomość może być wykorzystywana jako lokata kapitału lub jego zabezpieczenie;

Różnorodność

• Każda nieruchomość gruntowa ma określony indywidualny charakter (kształt, wielkość, nachylenie, skomunikowanie z otoczeniem, przydatność do określonych naniesień);
• Zróżnicowany i nieczęsto indywidualny charakter mają naniesienia na nieruchomości;
• Utrudnienie w porównywaniu nieruchomości (jedno z podstawowych podejść wyceny).

Niepodzielność

• Niepodzielność wynikająca z istoty nieruchomości (niemożliwość rozdzielenia gruntu i naniesień, ograniczona możliwość fizycznego podziału obiektów kubaturowych;
• Znaczne trudności podzielenia kapitału zainwestowanego w nieruchomości i np. odzyskania jego części;
• Trudności z dopasowaniem przestrzeni do zmieniających się warunków gospodarowania  lub sytuacji finansowej podmiotu.

Cechy instytucjonalno – prawne

Rodzaje praw do nieruchomości

• Prawa bezwzględne nazywane prawami rzeczowymi
  – własność,
  – użytkowanie wieczyste,
  – ograniczone prawa rzeczowe
• Prawa względne, do których zalicza się prawa zobowiązaniowe

Ograniczenia praw do nieruchomości przez państwo i władze municypalne

• Podatki i opłaty:
  – podatki od nieruchomości,
  – opłaty za użytkowanie wieczyste i ich aktualizacja nawiązująca  do wzrostu wartości rynkowej gruntu,
  – opłaty adiacenckie z tytułu wzrostu wartości gruntów (budowa  infrastruktury, podział gruntu);
  – opłata planistyczna z tytułu wzrostu wartości gruntu na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
  – opłaty z tytułu wyłączenia gruntu z produkcji rolnej i leśnej.

• Wywłaszczenia:
  – przejęcie własności prywatnej przeznaczonej na cele publiczne, za słusznym odszkodowaniem.

• Ograniczenia wynikające z zasad racjonalnego wykorzystania ziemi, współżycia społecznego , zasad porządku publicznego i ochrony obywateli:
  – plany zagospodarowania przestrzennego,
  – prawo budowlane,
  – ograniczenia w sposobie użytkowania,
  – przepisy związane z ochroną zdrowia i bezpieczeństwem,
  – przepisy związane z ochrona gruntów rolnych i leśnych,
  – ochrona środowiska,
  – gospodarowanie zasobem nieruchomości państwowych i   komunalnych (ustawa o gospodarce nieruchomościami).
• Przejmowanie na skarb państwa nieruchomości nie przejętych przez spadkobierców

Zawody związane z obsługą nieruchomości i ich organizacje

• Zawody: rzeczoznawca majątkowy, pośrednik w obrocie nieruchomościami i zarządca; ich rola i wpływ na kształtowanie się rynku nieruchomości;
• Rola standardów zawodowych i zasad etycznych wypracowanych przez te zawody i wprowadzanych w życie przez ich organizacje.