Ograniczone prawa rzeczowe

 

Użytkowanie

Użytkowanie (łac. ususfructus) to jedno z ograniczonych praw rzeczowych, znane polskiemu prawu cywilnemu, wyrażające się w obciążeniu rzeczy prawem do jej używania i pobierania jej pożytków.

W okresie prawa zunifikowanego użytkowanie było regulowane przez dekret z 1946 – Prawo rzeczowe. Wtedy również było prawem rzeczowym ograniczonym, lecz miało charakter wyraźnie alimentacyjny. Obecnie użytkowanie jest regulowane przez Kodeks cywilny (art. 252-284, poza tym podlega ogólnym przepisom dotyczącym ograniczonych praw rzeczowych – art. 244-251). Kodeks wyróżnia trzy odmiany użytkowania – przez osoby fizyczne, przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne i ,,inne wypadki” (czyli w istocie przez osoby prawne pozostałych rodzajów). Pierwsza i trzecia odmiana są ukształtowane identycznie, natomiast użytkowanie przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne jest obecnie instytucją w praktyce martwą.

Na użytkowanie składają się dwa uprawnienia: uprawnienie do używania rzeczy i do pobierania jej pożytków. W klasycznej postaci użytkowania z tymi uprawnieniami użytkownika jest skorelowany obowiązek zachowania substancji rzeczy. W polskim prawie cywilnym obowiązek ten jest ograniczony do sytuacji, gdy użytkownik jest osobą fizyczną. Natomiast w każdym przypadku użytkownik winien wykonywać swoje prawo w sposób zgodny z zasadami prawidłowej gospodarki. Użytkowaniem może zostać obciążona rzecz ruchoma, nieruchomość (ewentualnie jej oznaczona część bądź udział we współwłasności) albo prawo (tylko zbywalne). Użytkowanie może być odpłatne albo nieodpłatne, ograniczone terminem albo bezterminowe.

Użytkowanie powstaje wyłącznie w drodze umowy stron (w przeszłości użytkowanie na rzecz rolniczych spółdzielni produkcyjnych i innych państwowych jednostek organizacyjnych ustanawiano w drodze decyzji administracyjnych). Do ustanowienia użytkowania stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności. W praktyce oznacza to, że nawet użytkowanie nieruchomości może zostać ustanowione z zastrzeżeniem warunku lub terminu i że tylko oświadczenie właściciela obciążanej nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego. Użytkowania nie można natomiast nabyć przez zasiedzenie.

Użytkowanie jest prawem niezbywalnym, ściśle związanym z osobą, na rzecz, której je ustanowiono, w związku z tym wygasa ze śmiercią użytkownika, jeśli jest nim osoba fizyczna, oraz z chwilą ustania bytu osoby prawnej. Ponadto użytkowanie wygasa, gdy użytkownik przez okres dziesięciu lat nie wykonuje swojego prawa. Oprócz tego użytkowanie wygasa w sytuacjach, które prawo cywilne przewiduje jako podstawę wygaśnięcia innych ograniczonych praw rzeczowych.

Użytkowanie w swojej treści jest w zasadzie identyczne z instytucją dzierżawy. Ma jednak zupełnie odmienną naturę prawną – o ile dzierżawa to stosunek czysto obligacyjny, wiążący tylko strony umowy, o tyle użytkowanie, jako prawo rzeczowe, jest skuteczna wobec osób trzecich (erga omnes). Ponadto rozkład uprawnień i obowiązków stron stosunku użytkowania jest sztywny (strony mogą go zmieniać tylko w ściśle określonym, niewielkim zakresie), natomiast dzierżawa dopuszcza praktycznie dowolne kształtowanie uprawnień i obowiązków stron.

Służebność

 Służebność stanowi jedną z zamkniętej listy ograniczonych praw rzeczowych. Ograniczone prawa rzeczowe zapewniają uprawnionemu ściśle określony zakres uprawnień względem rzeczy. Uprawnienia składające się na treść każdego z praw określone są w Kodeksie cywilnym lub w innych ustawach regulujących poszczególne ograniczone prawa rzeczowe. Służebność to instytucja znajdująca swoje uregulowania prawne w Kodeksie cywilnym. Zatem służebność jako jedno z ograniczonych praw rzeczowych należy do grupy praw podmiotowych bezwzględnych. Oznacza to, że jak inne ograniczone prawa rzeczowe, jest skuteczne wobec wszystkich podmiotów (erga omnes).[1]

Służebność to ograniczone prawo rzeczowe, obciążające nieruchomość służebną w celu zwiększenia użyteczności innej nieruchomości zwanej władnącą (służebność gruntowa), albo zapewnienie zaspokojenia określonych potrzeb osoby fizycznej (służebność osobista). Jak każde ograniczenie prawo rzeczowe służebność ogranicza możność dysponowania obciążoną nieruchomością przez jej właściciela.

Zastaw

Zastaw to ograniczone prawo rzeczowe upoważniające wierzyciela (zastawnika) do zaspokojenia wierzytelności z rzeczy ruchomej obciążonej prawem zastawu, bez względu na to, czyją jest ona własnością (zastawca); umowa o ustanowienie zastawu jest umową realną (rzecz objęta zastawem musi być w momencie zawarcia umowy oddana w posiadanie wierzyciela); przedmiotem zastawu mogą być również zbywalne prawa majątkowe (wierzytelności i prawa z papierów wartościowych), ale wtedy umowa musi być zawarta na piśmie z datą poświadczoną notarialnie lub urzędowo; zaspokojenie zastawnika z rzeczy obciążonych zastawem następuje na drodze sądowego postępowania egzekucyjnego.

Hipoteka

W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka). Część ułamkowa nieruchomości może być obciążona hipoteką, jeżeli stanowi udział współwłaściciela. Przedmiotem hipoteki może być także użytkowanie wieczyste. W tym wypadku hipoteka obejmuje również budynki i urządzenia na użytkowanym terenie, stanowiące własność wieczystego użytkownika. Przedmiotem hipoteki mogą być także:

  • własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,
  • spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
  • prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  • wierzytelność zabezpieczona hipoteką.[2]

Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej.[3] Hipoteka zabezpiecza jedynie wierzytelności pieniężne i może być wyrażona tylko w oznaczonej sumie pieniężnej. Jeżeli wierzytelność zgodnie z prawem została wyrażona w innym pieniądzu niż pieniądz polski, hipotekę wyraża się w tym innym pieniądzu.[4]

Hipoteka przymusowa pełni rolę szczególnego środka egzekucyjnego, którego celem jest zabezpieczenie realizacji stwierdzonej tytułem wykonawczym wierzytelności, przez obciążenie nieruchomości dłużnika hipoteką.[5]

Korzyści płynące z możliwości zabezpieczenia kredytu wpisem hipoteki do księgi wieczystej wpłynęły nie tylko na rozwój kredytów hipotecznych jako formy finansowania budownictwa mieszkaniowego. Coraz częściej banki oferują przedsiębiorcom kredyty gospodarcze oparte o zabezpieczenie hipoteczne.

Hipoteka, podobnie jak np. użytkowanie, zastaw czy spółdzielcze prawa do lokalu czy domu jednorodzinnego, należy do grupy ograniczonych praw rzeczowych, tzw. praw na rzeczy cudzej, które przyznają podmiotom, którym takie prawa służą, określone uprawnienia względem rzeczy. O ile właściciel może dysponować własną rzeczą w sposób niemal dowolny z uwzględnieniem ograniczeń wynikających z obowiązujących przepisów prawa, o tyle wierzycielowi hipotecznemu, użytkownikowi czy zastawnikowi przysługuje tylko taki zakres uprawnień względem rzeczy, jaki przewiduje obowiązujące prawo. W polskim systemie prawnym wyodrębniono kilka rodzajów hipotek. W praktyce największe zastosowanie znajduje hipoteka umowna (zwykła). Źródłem jej powstania jest umowa, której stronami są: wierzyciel i dłużnik będący właścicielem lub innym podmiotem uprawnionym względem nieruchomości, która ma być obciążona hipoteką (np. użytkownikiem wieczystym lub osobą, której służy spółdzielcze prawo do lokalu).[6]

W każdej księdze wieczystej znajduje się dział IV, który w całości przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek, a wśród nich przede wszystkim: rodzaju hipoteki obciążającej nieruchomość, dla której urządzona jest dana księga wieczysta, kwoty hipoteki oraz terminu zapłaty wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.

Treść hipoteki wynika z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który stanowi, iż w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Jak z tego wynika, hipoteka może służyć jedynie zabezpieczeniu wierzytelności oznaczonej, a więc już istniejącej, wynikającej z konkretnego stosunku prawnego. Nie byłoby więc możliwe ustanowienie hipoteki w celu zabezpieczenia przyszłej wierzytelności albo takiej, której wysokość nie jest sprecyzowana (temu celowi może natomiast służyć tzw. hipoteka kaucyjna). Zgodnie z art. 68 ustawy hipoteka umowna zabezpiecza jedynie wierzytelności pieniężne i może być wyrażona tylko w oznaczonej sumie pieniężnej. Zmiana ustawy o księgach wieczystych i hipotece, która weszła w życie 23 września 2001 r., przewiduje możliwość oznaczenia hipoteki w innym pieniądzu, jeżeli wierzytelność zgodnie z prawem została wyrażona w innym pieniądzu niż pieniądz polski (ustawa z 11 maja 2001 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego, ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz ustawy – Prawo o notariacie – Dz.U. Nr 63, poz. 635).

Z definicji ustawowej wynika, iż wierzycielowi hipotecznemu przysługuje prawo zaspokojenia przed wierzycielami osobistymi dłużnika, a więc tymi, którzy nie korzystają z zabezpieczenia hipotecznego. Jeżeli nieruchomość obciążona jest kilkoma hipotekami, o pierwszeństwie pomiędzy wierzycielami hipotecznymi decyduje przede wszystkim kolejność złożenia wniosków o wpis w księdze wieczystej. Jedynie w drodze wyjątku niektóre wierzytelności korzystają z pierwszeństwa niezależnie od wpisu. Przede wszystkim dotyczy to należności, o których mowa w art. 1025 § 1 kodeksu postępowania cywilnego, a więc należności za pracę oraz renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci, jak również kosztów ostatniej choroby i zwykłego pogrzebu dłużnika. Przykładowo, jeżeli na dłużniku hipotecznym ciąży jednocześnie obowiązek alimentacyjny, osoba uprawniona z tego tytułu może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości (o ile dłużnik nie dysponuje innym majątkiem) przed wierzycielem, którego roszczenia są zabezpieczone hipoteką na tej nieruchomości.[7]

Artykuł 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi także, iż wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością. Jak z tego wynika, hipoteka jest skuteczna względem każdoczesnego właściciela obciążonej nieruchomości. Należy bowiem podkreślić, iż nieruchomość obciążona takim prawem nie jest wyłączona z obrotu cywilnoprawnego. Jeżeli dojdzie np. do jej sprzedaży, wówczas dotychczasowy dłużnik pozostanie dłużnikiem osobistym wierzyciela hipotecznego i będzie odpowiadał swoim majątkiem, zaś nabywca nieruchomości stanie się dłużnikiem hipotecznym odpowiadającym tylko z nieruchomości. W takiej sytuacji wierzyciel hipoteczny może według swojego wyboru żądać uiszczenia długu bądź od obydwóch dłużników, bądź tylko od jednego z nich. Spełnienie świadczenia przez jednego z nich zwalnia z długu także drugiego.

Ustawa w art. 72 wprowadziła także zakaz ograniczania prawa do rozporządzania nieruchomością obciążoną przez jej właściciela. Niedopuszczalne jest, więc takie zastrzeżenie umowne, przez które właściciel nieruchomości zobowiązywałby się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki (np. poprzez ustanowienie użytkowania na rzecz innej osoby). Zastrzeżenie takie byłoby, z mocy art. 58 kodeksu cywilnego, nieważne. Takie rozwiązanie jest następstwem przyjęcia, iż hipoteka jest skuteczna wobec każdoczesnego właściciela obciążonej nieruchomości.[8]

W myśl nowego prawa upadłościowego i naprawczego sąd upadłościowy może, po otrzymaniu wniosku o ogłoszenie upadłości, zawiesić prowadzone przeciwko dłużnikowi egzekucje z majątku, zawiesić lub uchylić zarządzenia tymczasowe wydane przez inne sądy w celu zabezpieczenia roszczeń pieniężnych, w szczególności zaś uchylić dokonane zajęcia na majątku dłużnika. Jak widać, nie zawsze dokonane przed ogłoszeniem upadłości, a nawet przed złożeniem wniosku o upadłość zabezpieczenie wywiera pożądany dla wierzyciela skutek. W stosunkach gospodarczych nie uda się – rzecz jasna – całkowicie wyeliminować niebezpieczeństwa poniesienia straty przez wierzyciela, można jednak działać na rzecz zminimalizowania takiego niebezpieczeństwa. Nie wystarczy więc uzyskać od dłużnika weksel, który jedynie przyspiesza uzyskanie orzeczenia sądu i wszczęcie egzekucji, ale należy dążyć do otrzymania solidniejszych, a także niezbyt kosztownych zabezpieczeń. Zaliczać się do nich będzie zarówno przewłaszczenie rzeczy na zabezpieczenie, jak i zastrzeżenie własności rzeczy sprzedanej.[9]

Wycena dla potrzeb ustanawiania hipotek zabezpieczających wierzytelności banków hipotecznych rządzi się swoimi prawami. Ustawa z 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych[10], która weszła w życie 1 stycznia 1998 r., wprowadziła do polskiego prawa pojęcie wartości bankowo-hipotecznej nieruchomości. Jest nią wyceniona zgodnie z przepisami ustawy wartość nieruchomości, na której została ustanowiona hipoteka zabezpieczająca kredyty refinansowane ze środków uzyskanych w wyniku emisji listów zastawnych.[11]

Wartością bankowo-hipoteczną nieruchomości jest zatem wartość nieruchomości przyjmowana przez specjalistyczny bank hipoteczny w celu zabezpieczenia udzielanego kredytu.

Przepisy ustawy w sposób najbardziej ogólny określają zasady sporządzania takich wycen. Wycena nieruchomości, w celu określenia jej bankowo-hipotecznej wartości, dokonywana jest z zachowaniem należytej staranności, w szczególności z uwzględnieniem jedynie tych cech nieruchomości oraz związanych z nią dochodów, które przy założeniu racjonalnej eksploatacji mogą mieć trwały charakter i które może uzyskać każdy posiadacz tej nieruchomości.[12]

Wartość bankowo-hipoteczna nieruchomości będącej własnością kredytobiorcy będzie określana przy zastosowaniu niezależnie dwóch podejść:

  • dochodowego,
  • kosztowego,

Dla nieruchomości o przeznaczeniu komercyjnym a więc przynoszących dochód lub mogących przynieść dochód zasadnicze znaczenie będzie miała wartość uzyskana w podejściu dochodowym. Przy zastosowaniu tego podejścia konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszu lub z innych dochodów z nieruchomości.

Dla nieruchomości służących własnym celom mieszkaniowym decydujące znaczenie będzie miała wartość odtworzeniowa będąca wynikiem zastosowania podejścia kosztowego. Wartość ta obliczana jest jako suma wartości gruntu i jego części składowych. Za wartość gruntu przyjmuje się koszt jaki należałoby ponieść na zakup gruntu o takich samych cechach. Za wartość części składowych gruntu – budynków, budowli przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia pomniejszoną o wartość zużycia.

Ostatecznie wartość bankowo – hipoteczna ma być określona w drodze analizy wyników otrzymanych przy wykorzystaniu podejścia dochodowego i kosztowego.

Ponadto zgodnie z zasadą ostrożnej wyceny każda nieruchomość, na którą będziemy chcieli zaciągnąć kredyt, będzie szacowana dwa razy – raz jako propozycja wartości bankowo-hipotecznej zawarta w pisemnej ekspertyzie (a nie w operacie szacunkowym) sporządzonej przez rzeczoznawcę, a następnie jako wartość zrewidowana przez upoważnionego pracownika banku hipotecznego.

Określenie wartości bankowo-hipotecznej będzie wymagało gruntownej analizy rynku i oceny długookresowej możliwości prawnie dopuszczalnego alternatywnego wykorzystania danej nieruchomości. Wartość bankowo-hipoteczna uzyskana w procesie wyceny nie powinna przekraczać aktualnej wartości rynkowej.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione wyłącznie w budynkach stanowiących własność lub współwłasność spółdzielni poprzez zawarcie umowy miedzy członkiem a spółdzielnią. Członek spółdzielni zobowiązuje się wnieść wkład budowlany oraz uiszczać opłaty a spółdzielnia oddać członkowi lokal mieszkalny. Oczywiście spółdzielnia oddaje członkowi lokal do jego użytku na czas nie oznaczony. Natomiast członek spółdzielni w związku z zawarciem ze spółdzielnią umowy zobowiązuje się do ponoszenia wszelkich kosztów jakie wynikają ze statutu bądź umowy. Kosztami takimi mogą być także opłaty wynikające z racji zaciągniętego przez spółdzielnie kredytu na sfinalizowanie zamierzonego celu jakim jest realizacja zadań gospodarki mieszkaniowej. Jednakże dotyczy to tylko przypadku kiedy spółdzielnia podejmie taki kredyt oraz dotyczy członka spółdzielni tylko w takim zakresie w jakim posiada udział wobec spółdzielni poprzez korzystanie z lokalu. W podobnej sytuacji znajduje się członek, który nabywa spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu po uprzednim wygaśnięciu tegoż prawa.[13]

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest ograniczonym prawem rzeczowym, które można w dużym uproszczeniu nazwać „zbywalnym i dziedzicznym prawem do korzystania z części budynku będącego własnością spółdzielni”, ale jest to niemal tak silne prawo do władania lokalem jak własność.

Zwłaszcza obecnie, gdy w związku z orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego osoba, której to prawo przysługuje nie musi być członkiem spółdzielni, a utrata członkostwa w spółdzielni nie powoduje utraty prawa do lokalu. Jednak w związku z tym, że właścicielem nieruchomości, w której to prawo ustanowiono jest spółdzielnia, to ona decyduje o najważniejszych sprawach dotyczących tej nieruchomości, na które mieszkańcy mają w praktyce bardzo niewielki wpływ, zwłaszcza w dużych spółdzielniach.

Posiadanie

Posiadanie rzeczy, w tym nieruchomości, określić można jako faktyczne władztwo nad nimi (możliwość posługiwania się nimi, korzystania z nich), niezależnie od tytułu prawnego, na podstawie którego jest ono wykonywane. Ustawodawca dzieli posiadanie najogólniej na dwa rodzaje: samoistne i zależne (art. 336 Kodeksu cywilnego).[14]

 

Bibliografia:

[1] P. Rola, Służebność i jej oddziaływanie na nieruchomości, ,,Nieruchomości”, nr 5, 2008.

[2] Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 19, poz. 147 z późn. zm.), art. 65, pkt. 1-4.

[3] Tamże, art. 67.

[4] Tamże, art. 68.

[5] L. Guzek, Hipoteka przymusowa, ,,Nieruchomości”, nr 5, 2001.

[6] W. Myszkowski, Jak ustanowić hipotekę, ,,Prawo Przedsiębiorcy”, nr 38, 2002.

[7] W. Myszkowski, Jak ustanowić hipotekę, ,,Prawo Przedsiębiorcy”, nr 38, 2002.

[8] Tamże.

[9] T. Kohorewicz, Upadłość dłużnika a interesy wierzycieli, ,,Prawo Przedsiębiorcy”, nr 27,
2003.

[10] Ustawa z 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz.U. Nr 140, poz. 940).

[11] Tamże, art. 2 pkt. 1.

[12] Tamże, art. 22 ust. 1.

[13] K. Kamiński, Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w świetle nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ,,Mieszkalnictwo i Prawo”, styczeń 2003.

[14] R. Golat, Kiedy posiadanie nieruchomości jest samoistne i co z tego wynika?, ,,Nieruchomości”, nr 7, 2007.