Prawa rzeczowe

Prawo własności

Własność jest jedną z podstawowych kategorii prawnych związanych z nieruchomościami. Jest to najpełniejsza władza użytkowania i dysponowania, jaka można mieć nad rzeczami.[1] Ze względu na podmiot wyróżnia się własność prywatną, własność skarbu państwa i własność komunalną.[2]

Własność to nieograniczone prawo rzeczowe; prawnie zagwarantowana możliwość pełnego rozporządzania jakąś rzeczą. W szczególności właściciel względem rzeczy ma uprawnienia do jej posiadania, używania, pobierania pożytków i innych dochodów z rzeczy, zbycia, przetworzenia, zużycia lub zniszczenia. Granicami korzystania z rzeczy są przepisy ustaw, zasady współżycia społecznego i społeczno-gospodarcze przeznaczenie danej własności. Własność jest funkcją rozwoju stosunków społecznych, politycznych i ekonomicznych. Na temat początków własności rzymskiej istnieje wiele hipotez. Powszechnie przyjmuje się, iż wcześniej wykształciło się prawo jednostki na rzeczach ruchomych, a dopiero później na nieruchomościach.[3]

Prawnicy określają najczęściej własność jako prawo osoby do swobodnego i wyłącznego posiadania, korzystania i dysponowania rzeczą. Własność definiuje się też słowami: pełne władztwo prawne osoby nad rzeczą. Własność zostaje wówczas ujęta w kategoriach władzy. Wyraźniej uznaje władzę za najbardziej charakterystyczną cechę własności formuła prawa rzymskiego z epoki cesarza Justyniana (482-565). Powiada ona, że własność to plena in re potetas – pełna władza nad rzeczą. Ta pełna władza ma się jednak m.in. wyrażać w wolności i wyłączności posiadania, korzystania i dysponowania rzeczą.[4]

Dla prawnika własność istnieje tylko wtedy, gdy istnieje w prawie pojęcie własności, gdy wykonane zostały określone procedury i czynności prawne związane z jej uzyskaniem, gdy jest ona chroniona przez prawo i władzę państwową. Wedle ekonomiczno – socjologicznego pojmowania świata własność jest takim rzeczywistym stanem rzeczy, który może nie być ani rejestrowany, ani sankcjonowany, ani chroniony przez prawo. Dla określenia stosunków własnościowych i dla ich regulowania używali ludzie przez wieki i nadal używają kategorii języka codziennego, a zwłaszcza występujących w nim zaimków dzierżawczych: moje, twoje, nasze, ich oraz czasowników: mieć, posiadać, należeć do. Własność bywała i bywa sankcjonowana oraz chroniona przez obyczaj, moralność, magię i religię, interesy materialne i idealne oraz przez pozaprawne rodzaje przymusu fizycznego i duchowego. Pewne stosunki własnościowe nie były i często nie są w ogóle rejestrowane przez świadomość zbiorową jako własność.[5]

Własność można nabyć w wieloraki sposób, m.in. przez umowę przeniesienia własności (sprzedaż, zamiana, darowizna), nabyciu z mocy samego prawa (zasiedzenie oraz inne przypadki prawa), nabyciu na mocy orzeczenia sądowego (np. orzeczenie o zniesieniu współwłasności), innych przypadkach nabycia i utraty własności.

Obecnie nikt nie podtrzymuje tezy o nieograniczonym czy też absolutnym prawie własności.[6] Treść prawa własności wyznaczają trzy czynniki ograniczające:

  • ustawy,
  • zasady współżycia społecznego,
  • społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa.

Wszystkie prawa rzeczowe maja charakter bezwzględny są, więc skuteczne erga omnes. Naczelnym prawem rzeczowym jest prawo własności. W art. 140 Kodeksu cywilnego zaznaczono, bowiem, że właściciel może korzystać z rzeczy z wyłączeniem innych osób. Każda osoba trzecia jest tu negatywnie zobowiązana do biernego zachowania się. Jest zobowiązana do poszanowania cudzego prawa własności. W razie naruszenia prawa właścicielowi przysługuje odpowiednie roszczenie adresowane już do określonej osoby. Właściciel ma: uprawnienie do posiadania rzeczy, uprawnienie do korzystania z rzeczy, uprawnienie do używania rzeczy, uprawnienie do pobierania pożytków z rzeczy oraz uprawnienie do pobierania innych pożytków z rzeczy.

Granice własności są określone normatywnie oraz stanowią sprzężone ze sobą trzy tj. „wyznaczniki” – przepisy ustawy, zasady współżycia społecznego oraz społeczno – gospodarcze przeznaczenie prawa. Mówi o tym art. 140 Kodeksu cywilnego.

Zasada ochrony własności jest jednym z trzech filarów ustroju gospodarczego (art. 20 Konstytucji). Ale wszakże składają się one na zasady społecznej gospodarki rynkowej, co automatycznie oznacza konieczność uwzględniania także w tym aspekcie określonych względów społecznych i oczywiście względów interesu publicznego.[7]

Prawo własności jest w konstytucji wspomniane także w art. 21: ,,RP chroni własność i prawo dziedziczenia. Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem” oraz w art. 64: każdy ma prawo do własności, podlega ona równej dla wszystkich ochronie prawnej, może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w takim zakresie, w jakim ustawa nie narusza istoty prawa własności. Jeżeli narusza się istotę własności – to jest wywłaszczenie i wracamy do art. 21: na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.

Mamy jeszcze pośrednio stosujący się do własności – bo dotyczy wszystkich wolności i praw – art. 31 ust. 3 konstytucji: ,,Ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw mogą być ustanawiane tylko w ustawie i tylko wtedy, gdy są konieczne w demokratycznym państwie dla jego bezpieczeństwa, porządku publicznego, bądź dla ochrony środowiska, zdrowia i moralności publicznej albo wolności i praw innych osób. Ograniczenia te nie mogą naruszać istoty wolności i praw.”

Przytoczyć jeszcze wypadnie treść Protokołu (nr 1) do Europejskiej Konwencji o Ochronie Prawa Człowieka i Podstawowych Wolności, który wprost upoważnia państwo do stosowania takich ustaw, jakie uzna za konieczne do uregulowania sposobu korzystania z własności zgodnie z interesem powszechnym.

 Użytkowanie wieczyste

Prawo użytkowania wieczystego jest prawną formą udostępniania nieruchomości publicznych (stanowiących własność podmiotów publicznoprawnych – gminy, powiatu, województwa, Skarbu Państwa) innym podmiotom (osobom prawnym, w tym podmiotom publicznoprawnym, i osobom fizycznym) na względnie długi czas w celu ich zagospodarowania i korzystania z nich z wyłączeniem innych osób.[8]

Określanie wartości prawa użytkowania wieczystego dokonywane jest w podejściu porównawczym, poprzez odniesienie się do cen uzyskiwanych przy sprzedaży tego prawa (jako prawa już istniejącego) w obrocie nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego dotychczas okresu trwania prawa użytkowania wieczystego. Omawiany sposób wyceny stosowany jest m.in. do wyliczenia wartości prawa użytkowania wieczystego wnoszonego do spółki jako aportu.[9]

 

Bibliografia:

[1] M. Bryx, Podstawy zarządzania nieruchomością, Poltext, Warszawa, 2000, s. 56.

[2] Tamże, s. 57.

[3] Wolna Encyklopedia Wikipedia, www.wikipedia.org

[4] W. Osuchowski, Rzymskie prawo prywatne. Zarys wykładu, PWN, Warszawa, 1986, s. 258 – 262.

[5] S. Kozyr-Kowalski, Własność jako zjawisko ekonomiczno-społeczne w świetle badań Karola Marksa i Maxa Webera, w: S. Kozyr-Kowalski (red.), Własność: Gospodarka a prawo, PWN, Warszawa, 1977,  s. 47-61.

[6] A. Stelmachowski, Zarys teorii prawa cywilnego, Warszawa, 1998, s. 176.

[7] H. Izdebski, Trzy podstawowe kwestie, ,,Wspólnota”, nr 20, 2004.

[8] M. Wolanin, Ustanowienie prawa użytkowania wieczystego, ,,Nieruchomości”, nr 10, 1999.

[9] M. Wolanin, Problematyka wyceny nieruchomości w praktycznym zastosowaniu, cz. II, ,,Nieruchomości”, nr 2, 2005.